Suara pecahnya gelembung harga perumahan global mulai terdengar.
Sebelumnya, pasar bullish real estat di banyak negara telah berlangsung selama satu dekade atau lebih. Terutama sejak pecahnya epidemi mahkota baru, di bawah stimulus kebijakan moneter ultra-longgar global, harga rumah di ekonomi utama di seluruh dunia telah melonjak ke rekor tertinggi, dan risiko gelembung harga rumah telah terakumulasi dengan cepat.
Sekarang, di bawah dampak ganda dari kenaikan suku bunga yang agresif seperti Federal Reserve dan resesi global, gelembung harga rumah mulai pecah, dan ledakan perumahan global akan segera berakhir.
Dalam laporan baru-baru ini, Oxford Economics menggambarkannya sebagai berikut: "Secara keseluruhan, ini adalah prospek pasar perumahan yang paling mengkhawatirkan sejak 2007-2008, dan harga rumah di masa depan cenderung berada di antara penurunan moderat dan penurunan tajam." "
Badan tersebut percaya bahwa dalam periode mendatang, Kanada, Selandia Baru, Belanda, dan Australia paling berisiko mengalami penurunan harga rumah.
Suku bunga melonjak, dan pasar properti di banyak negara mendingin tajam
Laporan Oxford Economics berpendapat bahwa tingkat hipotek di negara maju terus melonjak, mengancam akan mendorong beberapa pasar perumahan ke dalam resesi yang tajam. Harga perumahan telah diratakan atau jatuh di banyak perekonomian. Saat standar kredit bank semakin ketat dan dampak resesi semakin dalam, tekanan ke bawah pada harga rumah akan semakin meningkat.
Tren ini sudah muncul.
Data yang dirilis oleh pemberi pinjaman hipotek Inggris Halifax menunjukkan bahwa harga rumah Inggris turun {{0}},4 persen bulan ke bulan di bulan Oktober, menyusul penurunan bulan ke bulan sebesar 0,1 persen di bulan September. Harga rumah Inggris jatuh pada laju tercepat dalam hampir dua tahun. Sebuah laporan oleh Ernst & Young memperkirakan bahwa hipotek Inggris akan jatuh ke level terendah dalam lebih dari 10 tahun pada tahun 2023.
Harga rumah AS turun dengan cepat pada paruh kedua tahun 2022. Indeks harga rumah S&P/Case & Shiller membukukan penurunan bulanan pertama sejak 2012 pada bulan Juli, mendinginkan permintaan real estat perumahan di beberapa negara bagian dan kota. Beberapa ekonom Wall Street memperkirakan bahwa harga rumah di Amerika Serikat akan terus turun sebanyak 20 persen tahun depan.
Korea Selatan juga mengalami penurunan harga rumah selama berbulan-bulan setelah "gelombang demam rumah nasional" sebelumnya. Menurut data yang dikeluarkan oleh Komisi Real Estat Korea pada akhir Juli, jumlah kondominium yang ditransaksikan di negara tersebut turun 50,6 persen pada semester pertama tahun ini dari tahun sebelumnya, level terendah sejak 2006. Rata-rata harga rumah di Korea Selatan juga jatuh pada paruh pertama tahun ini.
Laporan stabilitas keuangan yang dirilis oleh Reserve Bank of New Zealand pada tanggal 2 menunjukkan bahwa ketika tingkat hipotek naik, harga rumah di Selandia Baru terus turun. Secara nasional, harga rumah turun 11 persen dari puncaknya pada November 2021, dengan Wellington dan Auckland mengalami penurunan yang lebih besar lagi. Ekuitas negatif dan gagal bayar layanan hipotek tidak tersebar luas saat ini, kata laporan itu, "namun akan meningkat jika harga terus turun dan hipotek reprice untuk menaikkan suku bunga."
Tidak sulit untuk melihat bahwa pasang surut pasar perumahan global terkait langsung dengan kenaikan suku bunga. Tingkat hipotek AS telah mencapai 7 persen dalam beberapa bulan terakhir dan terus meningkat, tertinggi sejak 2002, dibandingkan dengan 3,2 persen lebih rendah dari tahun lalu.
Oxford Economics memperkirakan bahwa tingkat hipotek di zona euro dan Inggris Raya meningkat lebih dari dua kali lipat sejak April dan Mei.
Keempat negara ini memiliki harga rumah paling berbahaya
Menurut Oxford Economics, pasar perumahan di Kanada, Selandia Baru, Belanda, dan Australia adalah yang paling berisiko. Agensi percaya bahwa di negara-negara ini, pertumbuhan harga rumah dari kuartal keempat 2019 hingga kuartal kedua 2022 umumnya tinggi, valuasi real estat tinggi, tingkat utang tinggi, dan utang tingkat mengambang menonjol. Oleh karena itu, agensi percaya bahwa kenaikan suku bunga akan dengan cepat diteruskan ke keuangan rumah tangga di negara-negara tersebut.
Kashif Ansari, salah satu pendiri Juwai IQI dan CEO grup tersebut, mengatakan dalam wawancara dengan China News Agency bahwa harga rumah di Kanada, Australia, Selandia Baru, dan negara lain diperkirakan akan memimpin penurunan di pasar properti Eropa dan Amerika. Grup teknologi properti memiliki 30,000 agen di Asia Pasifik, Eropa, dan Amerika Serikat.
Kashiv Ansari percaya bahwa pertama-tama, karena pasar properti di negara-negara ini paling meningkat selama epidemi, pasar properti dengan pertumbuhan pasar properti yang tinggi mudah jatuh ketika menghadapi pengetatan moneter.
Tidak seperti kebanyakan hipotek pembeli di AS yang memiliki suku bunga tetap, sebagian besar hipotek di negara-negara seperti Kanada dan Australia mengambang, artinya pemilik rumah berada di bawah tekanan kenaikan suku bunga, yang pada gilirannya disertai dengan kenaikan harga.
Jika hutang rumah tangga menyumbang terlalu banyak pendapatan rumah tangga, rumah tangga ini lebih rentan terhadap suku bunga hipotek yang lebih tinggi. Di ketiga negara tersebut, pangsa utang rumah tangga juga tinggi. Jika faktor-faktor ini ditumpangkan, Kashiv Ansari menganalisis bahwa permintaan pasar properti lokal akan sangat berkurang, yang akan menyebabkan penurunan harga volume transaksi pasar properti dua kali lipat.
Fiona Yang, mitra pengelola Plus Agency, perusahaan real estate terkenal di Sydney, Australia, telah merasakan perubahan di pasar. Dia mengatakan kepada China News Agency bahwa apartemen di Sydney adalah yang paling terpengaruh. Pembeli dan penjual properti terhalang oleh kenaikan suku bunga, sehingga lebih sedikit daftar yang memasuki pasar dan lebih sedikit penawaran per daftar. "Setahun yang lalu, properti tipikal kami terjual sekitar 110 persen dari harga listing. Saat ini, rata-rata transaksi penjualan kembali sekitar 90 persen dari harga yang diminta."
"Setiap kali suku bunga naik, banyak pembeli menyesuaikan anggaran mereka ke bawah." Fiona Yang berkata, "Seorang pemilik ingin menjual apartemen mewah besar dengan tiga kamar tidur yang menghadap ke Sydney Harbour. Harga jualnya diperkirakan $25 juta, tetapi pasar mungkin hanya mampu membeli $20 juta, yang merupakan diskon besar. Namun, bahkan jika dia menyewakan properti itu, hasilnya hanya sekitar 2,5 persen, dan dia bisa mendapatkan lebih banyak hanya dengan menyimpan uang tunai di bank.
Beberapa rumah yang dulu banyak dicari kini tak laku dijual.
James Pratt, CEO James Pratt Auction Group, sebuah rumah lelang di Sydney, mengatakan: "Saya bekerja dengan sebuah properti di dekat Pantai Bondi dan kami harus menunda tanggal lelang tiga kali karena tidak ada cukup pembeli. Ini sangat langka di Bondi, di mana properti biasanya cepat laku dengan harga tinggi.”
Tina Mak, seorang konsultan investasi real estat terkenal di Vancouver, British Columbia, Kanada, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan China News Agency bahwa harga rumah di sekitar Vancouver telah meningkat secara signifikan selama epidemi. Karena pada saat itu, orang menginginkan rumah besar di pinggiran kota. Sejak awal tahun ini, karena banyak perusahaan telah kembali bekerja, masyarakat merasa masih tidak nyaman untuk pergi ke kota dengan mobil di pinggiran kota, dan harga minyak juga mahal. Jadi sekarang rumah-rumah di luar kota paling banyak jatuh. Itu telah turun 20 persen sepanjang tahun ini.
Akankah krisis subprime mortgage tahun 2008 terulang?
Akankah krisis subprime mortgage 2008 yang disebabkan oleh real estat terulang kembali?
Kashif Ansari mengatakan bahwa secara umum diyakini bahwa setelah krisis subprime mortgage terakhir, bank lebih ketat dalam meninjau pinjaman saat meminjamkan, dan data menunjukkan bahwa jumlah rumah yang disita karena tidak mampu membayar hipotek tidak meningkat secara signifikan.
Ia mencontohkan, penurunan harga properti tersebut didasari oleh kenaikan tajam dalam dua tahun terakhir, misalnya: Kanada, Australia, Selandia Baru meski ketiga negara tersebut turun hingga 20 persen, masih lebih tinggi dari sebelum wabah. Dan di mana ia jatuh lebih banyak, ia juga naik lebih cepat. Kekayaan banyak orang di negara maju akan didiskon dibandingkan dengan epidemi, tetapi masih lebih tinggi dari sebelum epidemi.
Faktanya, karena jumlah spekulan dan investor institusional yang lebih sedikit di pasar properti, pembeli, terutama pendatang baru yang hanya membutuhkan pembeli dan pembeli asing yang memegang uang tunai, telah memasuki periode yang menguntungkan untuk membeli rumah. Pembeli akan menemukan diri mereka dalam posisi yang baik untuk menegosiasikan harga dan ketentuan pembelian, dan agen pembeli akan memiliki kehidupan yang jauh lebih santai.
Oxford Economics setuju bahwa satu hal positif adalah utang hipotek sebagai persentase pendapatan rumah tangga di beberapa pasar utama lebih rendah daripada sebelum krisis keuangan global. Di Amerika Serikat, rasio utang terhadap pendapatan hipotek pada kuartal kedua tahun 2022 adalah 35 persen lebih rendah daripada kuartal keempat tahun 2007, 25 persen lebih rendah di Spanyol dan 14 persen lebih rendah di Inggris.
Faktor lainnya adalah hutang hipotek dengan suku bunga variabel lebih rendah daripada sebelum krisis keuangan global. Ini berarti bahwa rumah tangga menghadapi lebih sedikit dampak langsung dari kenaikan suku bunga hipotek.
